Имущество сне продается с торгов залогодатель хочет повысить стоимость

Так, например, банк обратился в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда об обращении взыскания во исполнение обязательств по кредитному договору на нежилое здание и земельный участок с определением продажной цены залогового имущества путем установления иной начальной продажной цены заложенного имущества. При этом заявителем было указано, что за время, прошедшее с момента признания торгов несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в конкурсе, рыночная стоимость названного имущества значительно снизилась. Суд отказал в удовлетворении данного заявления по тому основанию, что установление иной продажной цены предмета залога в порядке исполнения решения суда об обращении на него взыскания изменит содержание вступившего в законную силу решения суда, которым установлена начальная продажная цена заложенного имущества.

Имущество сне продается с торгов залогодатель хочет повысить стоимость

Если кредитор принимает предложение, ему требуется оформить права собственности на имущество. На эту процедуру потребуется около 6 месяцев. После получения всех прав, банковское учреждение имеет право проводить сделки с собственностью, в том числе, сделки купли.

Порядок реализации заложенного имущества

Первоначальная цена на залоговый объект недвижимости, выставленный на торги, определяется судом. В случае несогласия залогодателя (ответчика) с назначенной стоимостью, он имеет право ходатайствовать о проведении переоценки имущества при условии оплаты всех необходимых услуг самостоятельно (ГПК РФ). В случае, если владелец залоговой квартиры не использует право на переоценку, объект жилой недвижимости переходит к Службе судебных приставов по стоимости, которая была определена в судебном порядке, для реализации на публичных торгах. Начальная цена залогового имущества, выставленного на торги, определяется на основании постановления об оценке имущества, которая проводится по инициативе судебных приставов. Если первичные публичные торги по продаже заложенного имущества были признаны несостоявшимися, на повторных торгах начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества снижается на 15%. При вступлении в силу судебного решения по взысканию и признании торгов, проведенных службой судебных исполнителей, несостоявшимися по определенным причинам, торги могут быть проведены еще неоднократно. И учитывая постоянный рост имущества на рынке недвижимости, владелец залоговой квартиры, своевременно обратившись к опытному юристу, вполне может настоять на реализации имущества по более высокой стоимости, соответствующей на данный период времени. В случае, если суммы, полученной от продажи квартиры с публичных торгов, не хватает для покрытия долга, залогодержатель вправе потребовать получения недостающей суммы с иного имущества должника, помимо залогового. Если сумма от продажи является выше размера кредитного долга, разница должна быть возвращена залогодателю. В любое время до момента выставления квартиры на публичные торги заложенного имущества залогодержатель и залогодатель могут прекратить обращение на данное имущество взыскания путем исполнения долговых обязательств.

Публичные торги по продаже недвижимого имущества

Следует отметить , что несмотря на новую формулировку ст.340 ГК РФ , данная редакция все же не препятствуют суду определить рыночную цену имущества. Так в случае судебного обращения взыскания , при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества все же может быть установлена судом исходя из рыночной цены этого имущества ( п. 6 Обзора практики рассмотрения споров — приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26). В п. 12 Обзор судебной практики Президиума В. С. РФ от 22.05.2013, что реализация заложенного имущества по цене не соответствующей ее действительной цене ( рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом , не соответствует законодательству.

Продажа заложенного имущества

Если суммы от продажи предмета залога не хватает для покрытия требования залогодержателя, то в случае отсутствия иных указаний в законе или договоре он имеет право на получение недостающей суммы из прочего имущества должника, не используя преимущество, основанное на залоге.

Процедура продажи заложенного имущества

Нормами гражданского законодательства Российской Федерации предусмотрено, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Наступление последствий при продаже заложенного имущества

Согласно п.п. 3,5,6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. При этом, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на залоге (т.е. не в третью очередь, а в соответствии с общими правилами очередности, установленными ст. 64 ГК РФ). Если же сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Необходимо отметить, что указанные правила не всегда правильно применяются на практике. В частности, стороны и суды не всегда учитывают, что они носят универсальный характер и применяются в том числе и при разрешении споров, связанных с использованием векселей. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.05.98 N 7688/97 отмечено, что довод Истца о том, что Ответчик имел право предъявить вексель к оплате и получить удовлетворение своих требований по кредитному договору, а оставшуюся сумму вернуть страховому обществу, правомерен и соответствует условиям договора и пункту 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, судебные инстанции при рассмотрении спора пришли к выводам, не соответствующим обстоятельствам дела, и поэтому неправильно применили законодательство.

Некоторые вопросы реализации заложенного имущества

Итак, на сегодняшний день ГК РФ в общем случае предлагает определять порядок обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с Законом N 102-ФЗ или Законом N 2872-1.
Рассмотрим более подробно порядок реализации заложенного недвижимого и движимого имущества.

Реализация заложенного имущества — налогообложение НДС у залогодателя, залогодержателя и исполнение обязанностей налогового агента покупателем (Авдеев В

При этом уважительной причиной является факт отсутствия вины — т.е. когда должник принял все зависящие от него меры для оплаты долга. В частной практике известно, что суд принимает во внимание, что заемщик прикладывает усилия для исполнения обязательств или частично их исполняет. При таких условиях суд может дать годовую отсрочку.

Недвижимость в залоге: как избежать продажи с торгов

Подтверждением намерения залогодержателя и залогодателя заключить соглашение о приобретении заложенного недвижимого имущества может являться представление в установленный срок судебному приставу-исполнителю подписанного соглашения и заявления взыскателя-залогодержателя об отложении исполнительных действий в течение срока, необходимого для осуществления регистрации перевода прав на объект недвижимости.

Признание торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися

Организатор торгов дает объявление в газете, служащей официальным средством массовой информации определенного региона РФ. В нем указывается место и время проведения публичного аукциона по продаже предмета залога. Данное объявление должно быть опубликовано не позднее 10 дней до начала проведения аукциона.

Имущество сне продается с торгов залогодатель хочет повысить стоимость

Залогодатель имеет возможность в любой момент до продажи заложенного имущества (в том числе и после начала публичных торгов или аукциона) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого он должен исполнить обеспеченное залогом обязательство либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным (п.7 ст.350 ГК РФ).

Имущество сне продается с торгов залогодатель хочет повысить стоимость

Первое. Залогодатель-банкрот-собственник имущества, должен быть индивидуальным предпринимателем. Тут комментировать особо нечего. Покупка имущества у банкротов – юридических лиц или физических лиц не создаст будущему покупателю проблем с залогодержателем-кредитором банкрота.

Имущество сне продается с торгов залогодатель хочет повысить стоимость

4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Реализация имущества по ипотеке с торгов

Из материалов дела следовало, что между залогодателем и залогодержателем возник спор о начальной продажной стоимости заложенного имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Из заключения эксперта об определении рыночной стоимости предмета залога — квартиры усматривалось, что рыночная стоимость квартиры составляет 2936,2 тыс. руб. При этом эксперт обосновывал свои выводы на основании имеющихся методов оценки жилых помещений. Данные методы оценки и сумма оценки истцом не были опровергнуты. Однако судом первой инстанции за основу определения начальной стоимости квартиры, подлежащей реализации на торгах, была указана сумма в размере 1 477 000 руб., указанная в закладной, выданной должниками Банку в обеспечение исполнения кредитного договора.
Апелляционная инстанция определила установить начальную продажную цену квартиры в размере 2936,2 тыс. руб. Вырученные от продажи заложенного имущества денежные средства направить в счет погашения задолженности по кредитному договору, а сумму, превышающую размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, возвратить залогодателям.
Важно отметить, что рыночная стоимость реализуемой на торгах квартиры также является предметом экспертной оценки и в качестве ее оспаривания могут быть использованы контраргументы, также полученные в результате экспертизы, оформленной в документальной форме.
В контексте рассмотрения указанного довода следует обратить внимание на Апелляционное определение Пермского краевого суда от 14 мая 2012 года по делу N 33-3947, в котором было оставлено без изменения решение суда первой инстанции об определении начальной цены, заявленной кредитором — Банком .
———————————
Апелляционное Определение Пермского краевого суда от 14 мая 2012 года по делу N 33-3947 // Правовая система «Консультант».

Проблемы определения начальной цены квартиры, подлежащей реализации на торгах