Доходность земельного участка

Доходность земельного участка

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых бу­дущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей пере­продажи земельного участка капитализируются в текущую стои­мость.

Доходность земельного участка

Третий подходрасчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Доходный подход к оценке земельных участков

— условно постоянные, относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

Доходный подход к оценке земельного участка

Прямые издержки расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Доходность земельного участка

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса ох­ватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании полу­чения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидае­мых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или дру­гих выгод.

Рекомендуем прочесть:  Как можно узнать задолженность по квартплате

Доходность земельного участка

Коэффициенты – мультипликаторы, как инструмент фундаментального экономического анализа, используются в аналитических исследованиях различной направленности, а именно финансовой, инвестиционной, кредитной. При детальном рассмотрении, по своей сути, они являются наиболее объективными индикаторами и в анализе земельной ренты, а также доходности и стоимости земельных участков различного целевого назначения (функционального) [3].

Доходность земельного участка

Если бы оба угольных предприятия имели одинаковые транспортные расходы, то соответственно доход на 1 тн угля у них был бы одинаковым. Однако за счет того, что второе предприятие имеет более выгодное расположение (меньшее транспортное плечо) оно имеет дополнительный рентный доход в размере 45 у.е. с 1 тн угля.

Доходность земельного участка

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 15837/11 от 17 апреля 2012 года, в котором рассматривался спор между администрацией города Оренбурга и открытым акционерным обществом. Суть рассмотренного ВАС в порядке надзора спора касалась возможности одностороннего изменения арендодателем методики расчета арендной платы по договору аренды государственного и муниципального имущества, вследствие принятия госорганом нормативного акта, регулирующего порядок начисления и размер арендной платы.

Экономические принципы оценки земли

  • порядок проведения и методические рекомендации кадастровой оценки земель для налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 66 3К РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);
  • методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, проведения судебной экспертизы, продажи, залога и внесения в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Расчет прибыли при различном количестве земельных участков

Принцип оптимального (экономического) размера. На любом рынке существует оптимальный размер площади земельного участка, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования, преобладающим условиям внешней среды и необходим для эффективного использования различных видов недвижимости. Недостаточный по размеру участок снижает стоимость пред­приятия из-за нехватки места для различных целей (складирование, парковка и другие), а избыточный – не приносит со­ответствующего дохода. Например, в районе застройки одноэтажных домов участок в 15 соток считается достаточным и общепринятым. Если же он будет уменьшен до 8–7 соток, то цена его может упасть в 2 и более раз. В то же время если участок увеличится до 40 соток, а дом до 4 этажей, что не будет соответствовать преобладающему экономическому размеру в данной местности, то может не произойти пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Но если два небольших участка (по 6–8 соток) по цене 6 и 10 тыс. ед. объединить в один массив, то его стоимость может превысить сумму стоимости составляющих частей. Например, стоимость объединенного массива 30 тыс. ед., стоимость уча­стка № 1 – 15 тыс. ед., участка № 2 – 10 тыс. ед. Прирост стоимости всего земельного массива составят 5 тыс. ед.

Рекомендуем прочесть:  Сбербанк список оценочных компаний для ипотеки спб

Вопрос 30

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило облигации или казначейские обязательства. Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

Метод остатка

— чистый операционный доход (чистый доход от эксплуатации). Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен на основании информации, полученной из сборника УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости). В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года. Республика Башкортостан входит во второй территориальный пояс.

Доходный подход к оценке земельных участков

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, т.е. в недополучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Л 10 Определение стоимости земельного участка доходным методом

Доходный подход применим только к земельным участкам, способным приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Ссылка на основную публикацию